O ÚNICO CAMINHO DA COOVERDE É A REGULARIZAÇÃO

Não existe na legislação do Distrito Federal a figura do condomínio horizontal. O Condomínio Verde e os demais, com as mesmas características, são considerados pelas Instituições governamentais e jurídicas como parcelamento IRREGULAR. Como os cooperados parcelaram uma terra particular, são obrigados a seguir a Lei 6.766/79 e regularizar o empreendimento. A Lei é clara, não é o governo que toca a regularização, uma vez que os entes públicos não provocaram o parcelamento, mas um grupo de pessoas com interesses particulares, no caso da CooVerde, os cooperados. O condomínio Verde pertence à região administrativa de São Sebastião. Quando for regularizado se tornará um parcelamento urbano do Distrito Federal, um bairro da cidade.

A Cooperativa do Projeto Condomínio Verde está amarrada à regularização. Não há como a atual diretoria ou as diretorias futuras fugirem desse caminho, porque a cooperativa existe para a regularização (artigo 5º do Estatuto da Cooverde). Caso não cumpra seu objetivo pode ser dissolvida por decisão judicial (artigo 62, inciso II do Estatuto da CooVerde; artigo 78, 4 da Lei 5764/71).

Cada cooperado precisa entender que a regularização não é um processo desvinculado com partes independentes. Cada etapa interfere na outra. Cada vez que se para o processo de regularização, a cooperativa perde etapas já concluídas e TEM PREJUÍZO FINANCEIRO. Por isso que a cooperativa terá que refazer o projeto urbanístico de novo e outras etapas que, no passado, de alguma forma foram finalizadas. É preciso dar andamento aos processos e responsabilizar as diretorias que não deram ou não darem prosseguimento a regularização.

A Comissão faz um apelo para que os cooperados participem das Assembleias da Cooperativa do Projeto Condomínio Verde. Todas as informações sobre os atuais passos da regularização têm sido discutidas e votadas em Assembleias realizadas desde outubro de 2013. 

Escritura na Mão

A REGULARIZAÇÃO DO VERDE – ETAPA FUNDIÁRIA

Ao contrário do que tem sido divulgado, por alguns cooperados desinformados, a cooperativa TEM SIM um grave problema fundiário. A área da gleba é particular, mas a escritura NÃO está em nome da Cooperativa do Projeto Condomínio Verde (CooVerde) e SIM no nome da Cooperativa Habitacional dos Profissionais de Comunicação do Distrito Federal(COOHAJ). 

Decisão de Assembleia, em agosto de 2014, determinou que a direção da cooperativa realizasse a transferência da gleba da Coohaj para a Cooperativa do Projeto Condomínio Verde, num prazo de três meses. 

Para efeito de transferência da escritura, a gleba é considerada terra rural, por mais que o PDOT (Lei Complementar 854/2012) transforme essa área em urbana, a questão ainda não foi consolidada. Por isso, o cartório exige a reserva legal da área da gleba com o aval da Justiça. O condomínio NÃO tem a reserva legal. 

A Cooperativa terá de providenciar o CAR, Cadastro Ambiental Rural, instituído pelo novo Código Florestal. Com o CAR em mãos o cartório aceitará a transferência da Gleba. 

Segundo o Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis (onde está averbada a escritura da Gleba), com a área em nome da Coohaj, a CooVerde não tem como regularizar nada. A cooperativa vai tocar as etapas ambientais e urbanísticas, mas não conseguirá as escrituras, porque o Cartório não reconhece a Cooperativa do Projeto do Condomínio Verde como dona da terra, apesar de uma procuração da Coohaj dando plenos poderes a CooVerde sobre a terra.

Segundo o Cartório, a procuração da Coohaj é uma PEÇA JURÍDICA FALIDA, não tem validade para efeito de transferência. O Cartório foi categórico em afirmar que a CooVerde vive situação de EXTREMA INSEGURANÇA JURÍDICA em relação a gleba. Caso a Coohaj adquira uma dívida que possa ser executada, a Justiça poderá utilizar a gleba do Condomínio Verde como patrimônio da Coohaj para quitar a dívida. A solução da questão fundiária é urgente. 

Escritura na Mão

A REGULARIZAÇÃO DO VERDE – ETAPA AMBIENTAL

Outorga de águas 

Uma das etapas para regularização é a outorga de águas pluviais. Tal autorização é necessária para todo parcelamento que tenha um curso d’água em sua área. É o caso do Condomínio Verde. A outorga prévia foi emitida no início de dezembro e vale por dois anos, renovável por mais dois anos. Para se conseguir a outorga definitiva, é preciso executar o projeto de drenagem de águas pluviais neste prazo.  Se não for feito, a cooperativa perderá R$176.000,00 pagos a empresa Hidrológica contrata em Assembleia de outubro de 2013 para conseguir o que foi publicado no diário oficial do DF, em 1º de dezembro de 2014: a outorga prévia das águas. Por isso não dá para esperar que o novo governo do DF defina as suas diretrizes sobre a regularização, algo que pode acontecer só no final de 2015. Quanto mais se adia a regularização mais onerosa ela se torna.

O Grupar elencou as seguintes pendências ambientais:

·          Apresentação da versão atualizada do Inventário Florestal definindo a compensação florestal devida, com a ART dos Responsáveis Técnicos, que devem estar cadastrados no IBRAM.

·       Apresentação dos projetos definitivos de abastecimento de água, do sistema de esgotamento sanitário e do sistema de drenagem, com as respectivas ART 's e memória de cálculo, com manifestação favorável da CAESB e NOVACAP, respectivamente, quanto ao atendimento das demandas do Setor;

·      Apresentação da Outorga para captação de água dos poços utilizados para abastecimento do parcelamento;

·         Apresentação da Outorga de Lançamento publicada no DODF de 1º de dezembro de 2014

·        Apresentação do valor total da gleba e das infraestruturas para efeito do cálculo de Compensação Ambiental, conforme Instrução Normativa nº 76/2010 e nº 001/2013 do IBRAM. 

 Escritura na Mão

A REGULARIZAÇÃO DO VERDE – ETAPA URBANÍSTICA

Com a aprovação do novo Código Florestal (LEI 12651/12), dos 99 lotes que perderam áreas significativas no Condomínio Verde com o projeto urbanístico feito pela Geológica pelo menos 64 podem restituir o tamanho original. Tal mudança pode impedir ações de cooperados na Justiça com reivindicações de ressarcimento pela área perdida como a APC de nº 2010 01 1 186229-5 0059998-75.2010.807.0001, cujos autores tiveram êxito em algumas instâncias da Justiça. Tal medida evita prejuízos para todos os cooperados. 

A parte urbanística também precisa de readequações elencadas pelo Grupar em uma lista com mais de 40 itens, entre eles as A.R.T.s, Anotação de Responsabilidade Técnica, em todos os projetos e mapas fornecidos pela Geológica. Outro item é a correção do MDE, memorial descritivo do projeto de urbanismo que detalha todo o projeto realizado, que está incompleto. 

Escritura na Mão

ATUAÇÃO DA COMISSÃO DE REGULARIZAÇÃO

A atual formação da Comissão de Regularização é composta pela diretoria da CooVerde e por um grupo de cooperados. Desde junho de 2013 essa comissão atua ativamente e pontualmente no processo de regularização.

Seus membros fizeram um levantamento criterioso do processo do Condomínio Verde junto ao GDF e suas secretarias, passando pelo Grupar (Grupo de Análise e Aprovação de Parcelamento do Solo), bem como pelas Agências Reguladoras, empresas fornecedoras de serviços como CAESB, CEB E NOVACAP, e pelo braço da Justiça que libera as escrituras, o Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis do DF. 

Tal levantamento exigiu visitas semanais a esses órgãos por quase um ano. Os cooperados foram convidados a participar da comissão por meio desse Blog. Mas apenas a direção e quatro membros fizeram o trabalho, divulgado frequentemente no neste Blog.

Uma das vitórias da direção, da Comissão de Regularização e do Condomínio Verde como um todo foi a publicação da Outorga Prévia de Águas Pluviais do Condomínio em 1º de Dezembro de 2014 no Diário Oficial do Distrito Federal, uma das principais exigências do processo de regularização. 

A contratação da empresa Hidrológica, que tocou o processo de outorga, foi feita nos mesmos moldes em que se está fazendo a contratação da empresa ARIA. Foi realizada uma tomada de preços e de capacidade técnica, além de uma entrevista com os participantes sobre suas credenciais para o serviço e uma pesquisa sobre o êxito das empresas em outros condomínios bem como da situação de cada uma perante a Justiça, delegacias e comércio. 

A Comissão de Regularização conta com a preciosa contribuição da cooperada Alexandra Maciel, arquiteta, e do especialista em Águas, da Agência Nacional de Águas, Marcus Freitas, futuro morador do Condomínio. Também conta com a eventual participação da cooperada, Sandra Afonso, que ajudou a comissão a entender como conseguir o CAR – Cadastro Ambiental Rural, fundamental para resolver o problema de titularidade da gleba do Condomínio Verde. Essas pessoas pertencem ao Condomínio e têm conhecimento técnico sobre etapas da regularização. 

Os produtos entregues pela Hidrológica para obtenção da Outorga de Águas só foram aceitos pela Cooperativa depois de serem revistos pelos técnicos cooperados. Foi feita uma avaliação criteriosa. 

Os produtos entregues pela ARIA passarão pelo mesmo procedimento. 

Escritura na Mão