SEGETH ANALISA PLANO DE USO E OCUPAÇÃO DO VERDE

A Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação, Segeth, aprovou os aspectos técnicos do plano de uso e ocupação do Verde, apresentados pela empresa ARIA empreendimentos sustentáveis, LTDA. A secretaria sugeriu apenas correções na nomenclatura e na forma de apresentação do estudo. A parte técnica está correta, de acordo com a avaliação da Segeth. 

A empresa ARIA já fez as modificações necessárias e as apresentou a Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação. O plano de uso e ocupação do Verde divide a gleba da Cooperativa do Projeto Condomínio Verde em áreas com destinação específica como as residenciais, as comerciais, as de uso misto, as áreas verdes e as destinadas aos equipamentos públicos comunitários. 

A parte ambiental do plano que faz referencia às áreas de proteção permanente está sob análise do Instituto Brasília Ambiental – IBRAM. Os funcionários do órgão realizaram uma greve de 39 dias que terminou em 16 de novembro. A comissão de regularização, juntamente com a empresa Aria, pretende conversar com os técnicos do Instituto para que o plano de uso e ocupação seja analisado o mais rapidamente possível. 

Escritura na Mão

PARTICIPE DA CONSTRUÇÃO COLETIVA DO PROJETO URBANÍSTICO DO VERDE

A 1ª reunião para a construção participativa do plano executivo de urbanismo do Verde será neste domingo (15/11). Os cooperados poderão opinar dentro dos limites legais sobre o projeto de urbanismo. Nesta fase, o associado decidirá o tamanho dos lotes da cooperativa, o afastamento frontal, de fundo e lateral das unidades, a taxa de impermeabilização dos terrenos entre outras exigências. 

A empresa ARIA Empreendimentos Sustentáveis LTDA apresentará uma sugestão do projeto urbanístico que poderá ser modificada dentro das técnicas e leis vigentes sobre a ocupação de solo e o meio ambiente. Os técnicos da empresa vão contextualizar os aspectos técnicos e legais, receber sugestões e esclarecer dúvidas. 

PARTICIPE: 

Construção coletiva do projeto de urbanismo do Verde – 15/11 – às 9h30 – nos salão ao lado da administração da CooVerde. 

Escritura na Mão

STF CONSIDERA LEGAL LEI SOBRE CONDOMÍNIOS FECHADOS NO DF

Por maioria, o Supremo Tribunal Federal (STF) negou provimento a recurso no qual se questionava a constitucionalidade da Lei Complementar 710/2005 do Distrito Federal, que estabelece regras para a criação de condomínios fechados. Segundo o entendimento adotado pela Corte no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 607940, com repercussão geral reconhecida, a lei respeita a exigência constitucional de compatibilidade com o plano diretor distrital, sendo assim não fere a Constituição Federal. 

O julgamento foi retomado hoje com o pronunciamento do do ministro Dias Toffoli, que acompanhou o relator, ministro Teori Zavascki, ao negar provimento ao RE. Em seu voto, o ministro Dias Toffoli propôs uma tese para o RE, de forma a explicitar a necessidade de subordinação da legislação sobre ocupação urbana ao plano diretor. 

"Os municípios com mais de 20 mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano, por meio de leis compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”, propôs o ministro. A tese também foi aprovada por maioria. 
No caso em questão, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) questionou no RE decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que considerou a lei constitucional, em julgamento de ação direta de inconstitucionalidade. O MPDFT considera que a lei questionada ofende o previsto no artigo 182, parágrafos 1º e 2º da Constituição Federal, que prevê a aprovação de plano diretor para municípios com mais de 20 mil habitantes com o fim de ordenar o desenvolvimento urbano. 

Segundo o entendimento adotado pelo relator do RE, ministro Teori Zavascki, a lei questionada estabeleceu padrões normativos para projetos de condomínios fechados, a fim de evitar situações de ocupação irregular do solo. No seu entendimento, determinados modos de utilização do solo podem receber disciplina jurídica autônoma, uma vez que nem toda matéria urbanística tem de estar necessariamente contida no plano diretor. 

Ficaram vencidos no julgamento os ministros Marco Aurélio, Edson Fachin e o presidente, ministro Ricardo Lewandowski, que davam provimento ao recurso. O ministro Ricardo Lewandowski, no entanto, acompanhou a maioria quanto à tese fixada. 

Confira aqui a Lei Distrital Complementar 710/2005

Fonte: FT/FB - JusBrasil

A TERRA É NOSSA

Assinatura da escritura no 1º Ofício de Notas

A Cooperativa do Projeto Condomínio Verde, a partir de hoje, é oficialmente a proprietária da gleba de pouco mais de 124 hectares, onde está situado o projeto habitacional Condomínio Verde. O diretor da cooperativa, Claudio Brennand, no 1º Ofício de Notas e Protesto, assinou a escritura de compra e venda, que garante a transferência da terra em nome da Cooperativa dos Profissionais de Comunicação do DF (Coohaj) para a CooVerde. 

A parte fundiária é a primeira grande conquista para a legalização do loteamento do Verde. Faz parte dos três pilares que compõem o processo de regularização.  Com a finalização dessa etapa, ao sair o decreto do GDF, regularizando o Verde, com a aprovação da parte urbanística e ambiental, a cooperativa estará apta a registrar o parcelamento em Cartório. 

Empecilho para regularização

Em 2010, quando saiu o primeiro decreto do GDF de regularização do Verde, um dos grandes entraves no cartório foi a terra em nome da Coohaj. A procuração que a Cooperativa dos Profissionais de Comunicação passou a CooVerde  não era suficiente para registrar o loteamento. Além disso, várias etapas da parte urbanística e ambiental estavam incompletas. Como a CooVerde tinha o prazo legal de 180 dias para resolver as pendências (Lei 6766/79), o decreto governamental de regularização, assinado em julho de 2010, caducou. 

Comissão de Regularização 

Em abril de 2013, um grupo de cooperados resolveu formar uma nova comissão de regularização. Foi realizado um diagnóstico para se atingir a regularização plena do parcelamento que só ocorre depois do registro do parcelamento em cartório. O grupo foi a todos os órgãos do governo responsáveis pela regularização, ao cartório de registro de imóveis e ao Ministério Público do Distrito Federal e dos Territórios e levantou as informações necessárias para a regularização do Verde. 

Além disso, a arquiteta e cooperada Alexandra Maciel fez o levantamento e análise de todos os produtos entregues pela empresa Geológica relacionando os documentos às exigências do GDF e verificando as pendências. Entre as informações estava a obrigatoriedade da transferência da gleba como prioridade da Cooperativa. 

A comissão de regularização teve o apoio do Conselho Fiscal da CooVerde para a transferência da terra. Na prestação de contas do exercício de 2013, em assembleia realizada em agosto de 2014, o então Conselho Fiscal recomendou à direção da Cooperativa que fizesse a transferência da gleba num prazo de três meses. A recomendação foi aprovada pela AGE. A direção informou que era necessária a averbação da reserva legal da terra para fazer a transferência em Cartório. 

Em dezembro de 2014, Assembleia Geral Extraordinária aprovou contratação da empresa ARIA Empreendimentos Sustentáveis LTDA para que desse andamento ao processo de regularização, o que incluía o levantamento da reserva legal do Verde com o preenchimento do Cadastro Ambiental Rural (CAR), uma das exigências do cartório para a transferência. Em 25 de março, a direção da CooVerde, com a então diretora Luciana Balduíno, deu entrada em cartório na papelada para a transferência da gleba. 

Desmembramento 

Constituída em maio de 2003, a Cooperativa do Projeto Condomínio Verde é fruto do desmembramento da Coohaj . Há 12 anos a transferência da terra era esperada pelos cooperados da CooVerde. A cooperativa dos profissionais de Comunicação foi quem deu início ao projeto habitacional com o sorteio das unidades entre os cooperados. Em 2003, os próprios cooperados, que tinham quota parte relativa ao Verde, decidiram pelo desmembramento da Coohaj e constituíram a CooVerde. O objeto era ter segurança jurídica, uma vez que a Coohaj administrava outros empreendimentos imobiliários como condomínio, no Lago Oeste, e os residências Imprensa, em Águas Claras. 

No entanto, essa segurança jurídica só se concretiza a partir de agora com a escritura e seu registro em nome da CooVerde. Com a assinatura da escritura, a direção da cooperativa dará entrada no registro do documento no 2º ofício de registro de imóveis do Distrito Federal. O registro deve ficar pronto em 30 dias. 

Escritura na Mão

CARTÓRIO APROVA DOCUMENTAÇÃO DO VERDE E GLEBA ESTÁ PRONTA PARA SER ESCRITURADA EM NOME DA COOVERDE

A documentação exigida pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis foi aprovada pelo cartório. Agora a Cooperativa deverá lavrar a escritura em nome da CooVerde no cartório de notas e em seguida realizar o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Após essa operação, a terra, que se encontra em nome da Cooperativa dos Profissionais de Comunicação do DF (COOHAJ), pertencerá oficialmente a Cooperativa do Projeto Condomínio Verde (CooVerde). 

Para chegar a este estágio, foi necessário corrigir o número do CNPJ da COOHAJ na  escritura original, cujo dígito estava errado. Também foi necessário lavrar o Georreferenciamento da gleba na matrícula do imóvel, bem como o Cadastro Ambiental Rural (CAR) da gleba. Toda a documentação foi providenciada pela Cooperativa do Projeto Condomínio Verde. 

O processo no cartório foi iniciado em 25 de março de 2015 pela então diretora Luciana Balduíno; posteriormente o atual diretor Cláudio Brennand deu andamento às ações. A demora foi fruto de várias exigências do cartório. Toda a documentação tinha que ser checada e comprovada com assinaturas e certidões que atestassem a veracidade dessas mesmas assinaturas e documentos. Durante esse tempo, houve eleições na CooVerde, o que gerou  mudança da diretoria.  O cartório exigiu, então, a ata de eleição registrada na junta comercial, o que adiou a análise dos documentos. 

Na última quinta-feira (13/08) finalmente a documentação foi aprovada pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis abrindo caminho para que a CooVerde lavre a escritura da terra em seu nome e, em seguida, providencie o registro. Essa nova etapa deve demorar em torno de um mês, caso não haja novas exigências. 

Estando a gleba escriturada e registrada em nome da CooVerde, a etapa fundiária terá atingido seu objetivo, tornando mais real o sonho da regularização. 

Escritura na Mão

COOPERADOS APROVAM PLANO DE USO E OCUPAÇÃO DO VERDE

Os cooperados, reunidos em Assembleia Geral Extraordinária, em 19 de julho, aprovaram a planta conceito do plano de uso e ocupação do Verde. O plano define a destinação e o uso das áreas da gleba da cooperativa. 

De acordo com o conceito aprovado, cerca de 52% da área da gleba é formada por lotes residenciais de uso unifamiliar (ocupação por apenas uma família). Outros 35% compõem as áreas verdes e de APP. 

A área de uso misto, que pode ser utilizada para comércio e residência, prevista para a região ao lado da portaria, corresponde a aproximadamente 1,5% da gleba. O restante das áreas está dividido em equipamento público comunitário e vias de acesso. 

Pontos polêmicos 

Os debates sobre o plano de uso e ocupação giraram em torno da reconstituição dos lotes da rua Azaleia, da rua da Mata e da rua Pequis. Também foi ponto polêmico a área de uso misto ao lado da portaria e a transformação do prédio, onde hoje funciona a administração da cooperativa, em área de uso misto. Os pontos foram debatidos pelos cooperados presentes à AGE com argumentos contra e a favor. Cada questão foi votada separadamente. 

O resultado foi o seguinte: a rua Azaleia permanecerá como área verde. Os lotes da rua da Mata foram reconstituídos, mas devem ter restrições para construção dentro do plano urbanístico. Os lotes da rua Pequis também foram reconstituídos, mas terão novo desenho dentro do plano de urbanismo. A área de uso misto ao lado da portaria foi mantida. E o prédio da administração transformado em área de uso misto. 

Após a votação dos pontos polêmicos, a planta conceito de uso e ocupação do Verde foi colocada em votação e também aprovada por ampla maioria. Com o novo desenho, foram restituídas 22 unidades, aumentando para 46 o número de lotes da cooperativa. 

Fiscalização 

Com base na planta conceito aprovada na última AGE, a empresa ARIA Empreendimentos Sustentáveis Ltda prepara um relatório técnico com o memorial descritivo com a planta aprovada anexada. 

Todo esse material, que compõem o produto plano de uso e ocupação do Verde, será submetido ao engenheiro contratado pela cooperativa para receber os produtos desenvolvidos pela empresa, conforme decisão da AGE de 28 de setembro de 2014 bem como no contrato assinado com a empresa ARIA.

Após aprovação do engenheiro e da arquiteta e cooperada, membro da comissão de regularização, o produto plano de uso e ocupação será enviado ao GDF para aprovação. 

O trabalho da empresa ARIA realizado até aqui foi acompanhado pela administração da cooperativa e pela comissão de regularização. 

Escritura na Mão

DOMINGO É DIA DE DECIDIR SOBRE O PLANO DE USO E OCUPAÇÃO DO VERDE

Neste domingo (19/07) os cooperados da CooVerde decidirão em Assembleia Geral Extraordinária se querem ou não o plano de uso e ocupação do Verde. O mapa foi construído de forma coletiva com a participação dos cooperados que puderam se informar e opinar sobre o plano de uso e ocupação do Verde nas reuniões gerais, nas reuniões individuais com os técnicos da ARIA empreendimentos sustentáveis LTDA, além das contribuições por e-mail, desde 31 maio de 2015, quando a proposta foi apresentada pela primeira vez. 

O plano de uso e ocupação do Verde divide a gleba da cooperativa em áreas com destinações específicas como as residenciais, as comerciais, as de uso público, as áreas verdes, áreas de APP, áreas com declividade acima de 30%, etc. O plano de uso e ocupação é uma exigência da Lei 6766/79 (artigo 6º), mas nunca foi realizado no âmbito do Verde por nenhuma empresa contratada anteriormente para fazer o projeto urbanístico. 

Por isso, alguns cooperados têm confundido o plano de uso e ocupação com o projeto urbanístico propriamente dito. Somente após a aprovação do plano de uso e ocupação do Verde pelo GDF é que se começará a elaboração do projeto urbanístico. Nesta fase será definido o tamanho dos lotes com sua metragem, o percentual de ocupação dos lotes, o traçado das vias, e a projeção da área de comércio/residência ao lado da portaria. O projeto urbanístico NÃO será objeto de deliberação no próximo domingo. 

Lotes 

Como deixou claro nas reuniões realizadas com os cooperados, a empresa ARIA, com base em critérios técnicos, ancorados principalmente no decreto distrital 30315/09 (editado após a apresentação do projeto urbanístico da Geológica ao GDF, em 2009), propôs um plano de uso e ocupação do solo do Verde que estabelece e ou restabelece como área residencial 23 lotes, além dos 24 já existentes de propriedade da cooperativa. 

Segundo a empresa ARIA, estes 23 lotes não estão em APP nem em área de declividade acima de 30%. São lotes que, de acordo com a técnica urbanística e com as leis vigentes, podem ser utilizados como áreas residenciais. No plano de uso e ocupação, há também unidades com restrições para edificação por conter, na área do lote, canais superficiais de escoamento de águas pluviais (denominados por alguns cooperados de grotas). Segundo o decreto 30315/09, e de acordo com os técnicos do Instituto Brasília Ambiental (IBRAM), ouvidos pela ARIA, tais canais não são áreas de APP e podem constar dentro da unidade residencial como área não edificante. 

A restituição de lotes e ou criação de novos lotes dentro da gleba foi uma demanda da Assembleia Geral Extraordinária de setembro de 2014 com vistas a superar as pendências com os cooperados que tiveram lotes desconstituídos com o último projeto urbanístico. Tal decisão baseou a contratação de empresa que, além de refazer o projeto urbanístico, pudesse dar andamento a regularização do Verde nas etapas fundiária e ambiental. 

Área comercial 

A área comercial proposta para o Verde fica ao lado da portaria. Como amplamente explicada pelos técnicos da ARIA, nas reuniões com os cooperados, no plano de uso e ocupação não há projeção da área comercial, mas apenas a sua localização no mapa. Na segunda etapa, ou seja, no projeto urbanístico, a área comercial será delimitada e projetada, de acordo com os parâmetros urbanísticos. 

Segundo as diretrizes urbanísticas (DIUR 06/2014), o Verde está dentro de uma zona urbanística “A”. Isto quer dizer que, pelos estudos de densidade da região, o loteamento pode propor e estruturar uma área comercial ou comercial mista (comércio e residência), independentemente de outros loteamentos vizinhos. 

Escritura na Mão

AGE SOBRE PLANO DE USO E OCUPAÇÃO DEVE SER MARCADA ATÉ FIM DE JULHO

Nova assembleia para analisar o plano de uso e ocupação deve ser marcada até o fim de julho. No domingo, dia 21 de junho, a AGE foi cancelada por falta de divulgação conforme o edital da Cooperativa. Os mais de 50 cooperados reunidos foram convidados pela administração a permanecerem no local da assembleia e aproveitarem o momento para participarem de mais um debate sobre o Plano de Uso e Ocupação do Verde.

Os representantes da empresa ARIA explicaram novamente a diferença entre o plano de uso e ocupação e o projeto urbanístico. Os representantes da empresa frisaram que o plano de uso e ocupação divide a gleba da cooperativa em áreas de acordo com o uso que a cooperativa quer dar a elas. Dessa forma, o mapa do plano de uso e ocupação tem as áreas destinadas a residências, ao comércio, as áreas públicas e as áreas com restrições (APP e declividade acima de 30%). Nessa fase, não existem delimitações de vias, nem do tamanho de lote, nem o gabarito. 

E é essa 1ª fase que será decidida na próxima assembleia que ficou pré-acordada, entre os cooperados presentes no último domingo, para o dia 19 de julho. Mas a AGE pode ser em outra data por conta das férias escolares. Se aprovado em Assembleia, o plano de uso e ocupação será enviado ao GDF. Após o governo aprovar o plano de uso e ocupação do Verde, será proposto o projeto urbanístico. 

Nesta 2ª fase, como explicaram os técnicos da ARIA, o projeto urbanístico definirá o tamanho dos lotes, o traçado das vias (permanecendo as que já existem e/ou criando novas).  Também será projetada a área de comércio e residência ao lado da portaria. Os técnicos enfatizaram que o projeto urbanístico, assim como o plano de uso e ocupação é uma PROPOSTA que deverá ser discutida por toda comunidade. São os cooperados em assembleia que vão decidir, dentro dos limites legais, como será o projeto urbanístico. 

Os técnicos também explicaram as questões legais envolvendo taxa de ocupação de terreno. Essa discussão não faz parte do plano de uso e ocupação (faz parte do projeto urbanístico), mas a empresa ARIA esclareceu as dúvidas de muitos cooperados sobre o percentual de área construída dentro de cada terreno. 

Outra questão explicitada pelos técnicos foi relativa às supostas nascentes, apontadas no mapa urbanístico de 2009, que nos estudos atuais não foram consideradas. Segundo os técnicos, os relatórios de monitoramento do Verde produzidos durante dois anos pela empresa Geológica NÃO apontaram a existência de nascentes. Os profissionais da empresa ARIA também fizeram monitoramento nos locais das nascentes, indicados no mapa de 2009 e no memorial descritivo da época, durante o período das chuvas deste ano, e não foi constatada a ocorrência de minas d’água. 

Cooperados questionaram a manutenção de lotes com um canal superficial de escoamento de água (grota) como área não edificante. Os técnicos disseram que todos os lotes mantidos dessa forma no plano de uso e ocupação atendem às exigências legais e técnicas. Eles também explicaram que os lotes sugeridos para a rua da Mata estão de acordo com as leis ambientais. Todos eles estão a mais de 30 metros de distância do córrego da cerca, como estipula a legislação. 

Os técnicos também disseram que a rua da Mata continuará existindo independentemente de ter ou não lotes,  porque no final dela está prevista uma lagoa que faz parte do projeto  para a concessão de outorga de águas pluviais. Eles enfatizaram que as bacias de drenagem são consideradas equipamentos públicos de interesse social e que, segundo a lei, por causa do interesse social, podem ficar perto ou até mesmo dentro de áreas de proteção permanente (APPs). 

O debate sobre a rua da Mata também levantou a questão dos custos que a Cooperativa terá de arcar com a regularização. Alguns cooperados disseram que com os lotes da rua da Mata a taxa extra será menor. Outros defenderam que o local já é um espaço de caminhada tradicional do Verde e que a não existência dos lotes ajudaria na preservação das árvores e animais na região. 

Uma cooperada sugeriu que a administração envie um mapa discriminando todos os lotes que foram restituídos e criados juntamente com uma planilha, estimando os custos que a cooperativa terá de arcar com o ressarcimento de áreas que foram desconstituídas e com as obras de execução da regularização. Dessa forma os associados vão ter elementos para que a decisão sobre a manutenção ou exclusão de lotes seja tomada de forma consciente. 

Escritura na Mão

ENTENDA A DIFERENÇA ENTRE PLANO DE USO E OCUPAÇÃO E PROJETO URBANÍSTICO

O plano de uso e ocupação define o destino urbano que se dará as áreas do loteamento: área comercial, área residencial, ruas, vias públicas, equipamentos urbanos, área de APP, área com declividade acima de 30%. 

O projeto urbanístico é um segundo momento e envolve os detalhes do loteamento como metragens de cada lote, gabarito e os espaçamentos do terreno. 

O projeto urbanístico do Verde só será proposto e votado em AGE, após o GDF aprovar o plano de uso e ocupação, pois o plano pode ser alterado pelo governo. 

Algumas informações, que são do projeto urbanístico, e que já estão no mapa NÃO serão votadas na etapa de análise do plano de uso e ocupação. 

Essas informações só estão no mapa do plano de uso e ocupação, repassado via e-mail e correspondência (CD), para que os cooperados tenham uma visão mais completa do estudo. 

Escritura na Mão