Conheça a minuta de Projeto de Lei Complementar sobre o modelo de Condomínios Fechados no DF. A minuta será debatida nesta quinta-feira (15/08), no uditório da Sercond , W-3 Norte, quadra 509, Ed. Nazir I, cobertura, a partir das 19h. O projeto que deverá ser apresentado em breve na Câmara Legislativa do Distrito Federal.
A proposta tem tudo a ver com o processo de regularização de parcelamentos irregulares, como o Condomínio Verde. Caso o projeto de lei complementar seja aprovado, os parcelamentos que forem regularizados poderão se tornar condomínios fechados. Hoje os parcelamentos estão sendo tratados como loteamentos abertos.
Conheça abaixo a proposta do Governo do Distrito Federal:
LEI COMPLEMENTAR Nº , DE DE DE 2013
Dispõe sobre os Projetos Urbanísticos
com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais
denominados Condomínio Urbanístico e dá outras providências.
O
GOVERNADOR DO DISTRITO FEDERAL, FAÇO SABER QUE A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO
FEDERAL DECRETA E EU SANCIONO A SEGUINTE LEI:
Art. 1º. Os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais no Distrito Federal, ora denominados Condomínios Urbanísticos em Assentamentos Informais, para efeito do disposto no artigo 122, XI, da Lei Complementar n. 803, de 25 de abril de 2009, rege-se por esta Lei Complementar.
Art.
2º. O art. 122, XI da Lei Complementar n. 803, de 25 de abril de 2009 tem base
no art. 8º. da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e no art. 45 da
Lei Complementar n. 803 de 25 de abril de 2009,
sendo composto por unidades autônomas de uso privativo e áreas comuns
condominiais.
Art. 3º. As obras previstas no artigo 8º da Lei nº 4.591/64,
por força do artigo 3º do Decreto-Lei nº 271/67, são as obras de infraestrutura
do empreendimento e a unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre
este. A propriedade do sistema viário e dos equipamentos comunitários, não
passará ao Distrito Federal, ao contrário, permanece como propriedade dos
condôminos.
Art. 4º. As disposições desta Lei Complementar se aplicam aos Projetos Urbanísticos de Regularização Fundiária Urbana de Assentamentos Informais, ora denominados Condomínios Urbanísticos em Assentamentos Informais, constantes das categorias de assentamentos inseridos na Estratégia de Regularização Fundiária Urbana, estabelecidas na Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009 e suas alterações.
Art.
5º. Para os efeitos desta Lei consideram-se:
I – Condomínio Urbanístico em Assentamento Informal: corresponde
ao Projeto Urbanístico de
Regularização Fundiária com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em
Assentamentos Informais, devidamente aprovados pelo Governo do Distrito
Federal, com base no art. 8º. da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964, no art. 3º. Do Decreto-Lei nº. 271/67 e no art. 45 da Lei Complementar n. 803 de 25
de abril de 2009, sendo composto por
unidades autônomas de uso privativo e áreas comuns condominiais.
II – Regularização Fundiária: A
regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos
irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito
social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade
urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
III - Assentamentos Informais: ocupações inseridas em
parcelamentos de solo informais ou irregulares, localizadas em áreas urbanas
públicas ou privadas, utilizadas predominantemente para fins de moradia.
IV
– Áreas de Regularização: correspondem a unidades territoriais que reúnem
assentamentos irregulares com características urbanas, definidos nos termos do
art. 47, VI, da Lei federal nº 11.977, de 2009, a partir de critérios como
proximidade, faixa de renda dos moradores e similaridade das características
urbanas e ambientais, com o objetivo de promover o tratamento integrado no processo
de regularização, conforme Anexo II, Mapa 2, e parâmetros urbanísticos
descritos no Anexo VI da Lei Complementar
nº 803 de 25 de abril de 2009;
V
– Setores Habitacionais de Regularização: correspondem à agregação de Áreas de
Regularização e áreas não parceladas, com o objetivo de auxiliar a promoção do
ordenamento territorial e o processo de regularização a partir da definição de
diretrizes mais abrangentes e parâmetros urbanísticos, de estruturação viária e
de endereçamento;
VI
– Parcelamento Urbano Isolado: aquele com características urbanas implantado
originalmente em zona rural, classificado como Zona de Urbanização Específica,
nos termos do art. 3º da Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
VII
- regularização fundiária de interesse social:
regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados,
predominantemente, por população de baixa renda.
VIII - regularização fundiária de interesse
específico: regularização fundiária quando não caracterizado o interesse social
nos termos do inciso VII.
IX – Equipamentos Urbanos: os
equipamentos de abastecimento de água potável, disposição adequada de esgoto
sanitário, energia elétrica, drenagem de águas pluviais, rede telefônica, rede
de fibra ótica e gás canalizado;
X
– Infraestrutura básica: os equipamentos urbanos de escoamento das águas
pluviais, iluminação pública, escoamento sanitário e abastecimento de água
potável, de energia elétrica pública e domiciliar, e as vias de circulação
pavimentadas;
XI
– Licenciamento Urbanístico: o documento expedido pelo Poder Executivo do
Distrito Federal que aprova o Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para
Unidades Autônomas em Assentamentos Informais;
XII
– Lote: o terreno servido de
infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos
definidos pelo plano diretor ou lei distrital para a zona em que se situe.
XIII
– Poder Público: órgãos do Distrito Federal, entidades de sua administração direta
ou indireta, Grupo ou Comissão instituída por Decreto do Governador do Distrito
Federal, incumbidos de promover as ações
tendentes a regularização fundiária, ao exame e aprovação de Projetos
Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos
Informais;
XIV
– Unidade Autônoma: a unidade privativa que compuser Projeto Urbanístico com
Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais,
conforme disposto nesta Lei Complementar.
XV
– demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o poder
público, no âmbito da regularização fundiária, demarca imóvel de domínio
público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes,
com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o
tempo das respectivas posses;
XVI
– legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título de
reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a
identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse;
XVII
– Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de área urbana instituída
pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada
predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras
específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo;
XVIII
- Parcelamentos Urbanos Isolados de Interesse Social: aqueles considerados como
ZEIS, nos termos da Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da
Cidade;
IXX
- Parcelamentos Urbanos Isolados de Interesse Específico: aqueles ocupados por
população de média e alta renda ou a ela destinados;
XX - etapas da regularização
fundiária: medidas jurídicas, urbanísticas e ambientais mencionadas no art. 46
desta Lei, que envolvam a integralidade ou trechos do assentamento irregular
objeto de regularização fundiária.
Art.
6º. Ficam estabelecidas as seguintes diretrizes especiais para os Projetos
Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos
Informais ora denominados Condomínio Urbanístico em Assentamento Informal:
I
– permissão de cercamento dos limites externos do parcelamento, de acordo com a
regulamentação a ser expedida;
II
– permissão de colocação de guarita na via principal de entrada do
empreendimento, meios de identificação
para controle de acesso de automóveis e pessoas, circuito interno de segurança, desde que não haja qualquer
impedimento à entrada de policiamento, fiscalização e servidores de
concessionária de serviços públicos, devidamente identificados.
Art. 7º. Poderão requerer, dar continuidade, alteração ou a modificação do projeto de Regularização Fundiária do Assentamento Informal com base nesta Lei Complementar, a União, o Distrito Federal e também :
Art. 7º. Poderão requerer, dar continuidade, alteração ou a modificação do projeto de Regularização Fundiária do Assentamento Informal com base nesta Lei Complementar, a União, o Distrito Federal e também :
I
– seus beneficiários, individual ou coletivamente; e
II
– cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações
sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras
associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de
desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.
Parágrafo Único. Os legitimados
previstos no caput poderão promover todos os atos necessários à
regularização fundiária com base nesta Lei Complementar, inclusive os atos de
registro.
Art.
8º. Não será objeto de aprovação o Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais
para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais, inserido em locais:
I
– alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para
assegurar o escoamento das águas;
II
– que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam
previamente saneados;
III
– com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se
atendidas as exigências específicas das autoridades competentes;
IV
– onde as condições geológicas comprovadamente não aconselhem a edificação;
V
– onde a poluição ambiental impeça condições sanitárias adequadas, sem que
sejam previamente saneadas;
VI
– que integrem categoria de Unidade de Conservação da Natureza que, nos termos
da Lei Federal nº 9.985, de 18 de julho de 2000, não admita utilização para
fins urbanos;
VII
– onde houver restrição para esses tipos de empreendimentos indicada por lei de
proteção do meio ambiente ou lei de proteção do patrimônio cultural, histórico,
artístico, paisagístico, arqueológico ou espeleológico.
Parágrafo
Único: As restrições constantes dos itens I a VII poderão ser aprovadas, caso haja exceções previstas na Lei 11.977 de 07 de
julho de 2009 e na Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009.
Art. 9º. Os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais deverão atender aos requisitos urbanísticos estabelecidos na Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009 considerando a situação fática da ocupação assim como suas especificidades urbanísticas, ambientais, sociais e o disposto nesta Lei Complementar, na Lei 11.977 de 2009 e na Lei 12.651/2012 e suas alterações.
Art. 10º. Para as Áreas de Regularização e de
Parcelamentos Urbanos Isolados, de acordo com a classificação e o constante da
Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009, na fixação dos índices
urbanísticos deve-se considerar a situação fática da ocupação assim como suas
especificidades urbanísticas, ambientais e sociais, o seguinte:
Parágrafo Único - Em situações especiais,
considerando-se a realidade consolidada, os índices urbanísticos definidos para
as Áreas de Regularização e Parcelamentos Urbanos Isolados poderão ser
ajustados, mediante estudos ambientais e urbanísticos específicos, existentes
ou a serem definidos pelos órgãos afins, desde que aprovados pelos órgãos
legalmente competentes.
Art. 11º.
Poderão ser aplicadas as disposições
desta Lei Complementar aos processos de
regularização fundiária de assentamentos informais objeto da Demarcação
Urbanística, prevista na Lei federal nº 11.977, de 07 de julho de 2009;
Art.
12º. Os demais requisitos técnicos, urbanísticos e conjunto de medidas
jurídicas visando a regularização fundiária, bem como o conteúdo dos Projetos
Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas para Assentamentos
Informais, serão definidos na norma de regulamentação desta Lei Complementar, pela
SERCOND - Secretaria de Estado Regularização Fundiária do Distrito Federal.
Art. 13º. O licenciamento ambiental seguirá as normas e exigências previstas pelo órgão competente e na Lei 12.521 de 2012, no que couber.
Art. 14º. Consideram-se aprovados os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais que possuam Licença Urbanística expedida pelo Poder Público, desde que acompanhadas da Licença Ambiental.
Art. 15º. O empreendimento será submetido à fiscalização do Poder Público quando da execução ou complementação das obras e serviços de infraestrutura urbana.
Art.
16º. O Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em
Assentamentos Informais deve ser apresentado na SERCOND – Secretaria de Estado
de Regularização de Condomínios do Distrito Federal, acompanhado da
documentação exigida na norma de regulamentação desta Lei Complementar.
Art.
17º. Os projetos urbanísticos inseridos nos processos de regularização
fundiária de assentamento informal, em andamento e que ainda não foram objeto
de registro imobiliário, poderão ser alterados, complementados, adequados e/ou ajustados aos termos desta Lei
Complementar, com a apresentação de um novo Projeto Urbanístico com Diretrizes
Especiais para Unidades Autônomas para Assentamentos Informais.
Parágrafo Único: A documentação já apresentada e os estudos elaborados serão aproveitados, estando sujeitos a eventuais exigências de alteração, complementação e adequação, para ajustar-se aos termos desta Lei Complementar.
Art. 18º. Para os parcelamentos implantados de fato aos
quais são aplicáveis as disposições desta Lei Complementar e com processo de
regularização em andamento, pode ser deferida pela Secretaria de Estado de
Regularização de Condomínios - SERCOND autorização de natureza transitória para
manutenção dos muros, guaritas, portarias.
Parágrafo
Único. A autorização de que trata este artigo tem validade até o registro
cartorial do Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades
Autônomas para Assentamentos Informais, ora denominado Condomínio Urbanístico,
de que trata esta Lei Complementar.
Art. 19º. Para efeitos de aprovação do projeto de
regularização fundiária, com base no disposto nesta Lei Complementar, os
condôminos deverão elaborar, por escrito, e juntar ao processo, a minuta da
Convenção e do Regimento Interno do Condomínio.
§ 1º A Convenção e o Regimento Interno do
Condomínio deverão ser aprovados em assembleia geral convocada especificamente
para esse fim e, após o registro em cartório, tornar-se-ão, desde logo,
obrigatórios para todos os condôminos.
§ 2º A Convenção deverá ser elaborada em
conformidade com a legislação pertinente, passando, depois de aprovada e
registrada, a ser a norma que estabelece as diretrizes gerais do condomínio.
Art. 20º. A assembleia geral é o órgão deliberativo
superior do condomínio e última instância decisória no âmbito administrativo.
Art. 21º. Compete ao síndico exercer a
administração interna do condomínio, assim como praticar os atos que lhe
atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno.
Parágrafo Único. As funções administrativas podem
ser delegadas a pessoas de confiança do síndico e sob a sua inteira
responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.
Art. 22º. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, pagando,
nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Art. 23º. Os direitos e deveres dos condôminos
deverão ser estabelecidos através da Convenção de Condomínio, que conterá as
normas que vigerão entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de
uso do solo relacionadas com cada unidade, observados as normas competentes.
§ 1o O condômino tem
direito de usar, gozar e dispor da sua unidade individual, bem como usar das
partes comuns, conforme a sua destinação, prevista na Convenção e no Regimento
Interno.
§ 2o O condômino é
obrigado a respeitar a coisa comum, o sossego, a salubridade, a segurança do
condomínio, bem como a Convenção e o Regimento Interno.
§ 3o Cada condômino
poderá usar das partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais moradores, nem causar obstáculo ou embaraço ao bom uso das
áreas comuns, devendo-se ater à Convenção e ao Regimento Interno do Condomínio.
Art.
24º. Ficam sob a responsabilidade dos condôminos:
I
– a manutenção das redes de infraestrutura instaladas nas áreas do projeto,
desde que não transferidas para o Poder Público;
II
– a manutenção e limpeza das vias e outras áreas de uso comum dos condôminos;
III
– o custo com a energia elétrica consumida nas áreas do projeto, sejam nas
unidades autônomas, bem como nas áreas de uso comum dos condôminos;
IV
– o custo com os serviços de água potável, esgotos e drenagem de águas
pluviais;
V
– a coleta de resíduos sólidos e guarda em compartimento fechado ou o
tratamento e deposição dos mesmos, conforme indicado pelo Poder Público.
Parágrafo Único. Para garantia do estabelecido neste artigo e conhecimento de futuros adquirentes de unidades autônomas no local, a Convenção de Condomínio, que será registrada no Ofício de Registro de Imóveis competente, deverá conter as obrigações de que trata este artigo.
Art.
25º. Esta Lei Complementar será regulamentada no prazo de noventa dias.
Art. 26º. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 26º. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília,
15 de julho de 2013
AGNELO QUEIROZ
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